O passo a passo para termos o nosso estádio!

“Sempre eu hei de ser”…  um arquiteto! E essa será, pelo menos por um tempo, a minha última coluna sobre estádios. Tenho trabalhado em um material mais completo a respeito do tema que não caberia nessa coluna. Nas últimas semanas tentei, algumas vezes sem sucesso, resumir esse documento que estou produzindo e fui confrontado de diversas maneiras. Muitos desses confrontos foram baseados simplesmente em “achismos”, confiança em terceiros (Ah! Se os caras estão falando, e são especialistas no assunto – homens de negócio da para confiar), ou apenas vontade de emitir opinião. Outras vezes, fui confrontado de maneira correta por possíveis falhas na minha simplificação, e por dúvidas e questionamentos aceitáveis. Como se trata de uma coluna de opinião, é difícil provar o certo e o errado, segue a minha opinião, terminada a introdução, vamos à coluna.

Primeiro, eu de fato sou arquiteto, e por muitos anos trabalhei desenvolvendo negócios imobiliários – desde pequenos centros comerciais, até residenciais populares e gigantes. Me especializei não apenas em projetos arquitetônicos, mas também na viabilidade financeira, leis imobiliárias, documentação. Nos últimos anos, tenho estudado a respeito da viabilidade de estádios, como negócio; como amante do futebol, também tenho estudado a relação entre arquitetura e ambientação esportiva. Isto quer dizer que tenho pesquisado o quanto a arquitetura do estádio pode contribuir para o time local. Se eu não tivesse trabalhado, por muitos anos, com a viabilidade financeira de projetos, seria muito simples escrever essa coluna. Poderia escrever apenas: o estádio tem que ser vertical com cobertura de concreto para reverberação acústica. Simples assim!  Quaisquer 15mil pagantes conseguiriam um efeito acústico capaz de provocar o adversário.

Mas, para se ter viabilidade na construção do estádio é preciso um pouco mais. Primeiramente, precisa-se de um terreno. E um processo de compra do terreno para um estádio não começa simplesmente com a escolha de uma área disponível ou mal ocupada. Inicia-se com uma pesquisa bem feita. Não se trata de uma pesquisa de mercado ou levantamento de áreas; começa-se mapeando o torcedor. O primeiro passo é conhecer o índividuo/consumidor: de onde ele vem, como ele vem, o quanto ele vai ao estádio, quanto ele gasta no estádio etc. E, o mais importante,  é preciso entender porque o torcedor NÃO vai ao estádio, ou seja, nos dias que ele não comparece quais são as razões que o fazem desistir de ir ao jogo. Essa pesquisa é conhecida como pesquisa de origem (ou pesquisa de origem e destino, mas neste caso, o destino nós já conhecemos). É um estudo de baixo custo, e poderia ser incorporado no processo de compra de ingresso – bastava dar um desconto para quem respondesse a pesquisa. Poderia se coletar muitos dados através da compra via internet ou até mesmo nas compras feitas nas bilheterias, não em dia de jogo. Essa pesquisa nos aponta quão importante é, para o torcedor, aspectos como: transporte, localização e o quanto de tempo que o torcedor está disposto a gastar para ir até o jogo. A próxima pesquisa, que talvez seja tão importante quanto a primeira, é saber, entre os flamenguistas que atualmente não vão ao estádio,  se eles iriam se … É preciso saber a resposta desse “SE”. Algumas coisas estarão fora do alcance da diretoria tais como: segurança, falta de dinheiro dos torcedores, desemprego, etc. Eu gostaria de ter certeza que a diretoria já tem esses dados, mas infelizmente não estou 100% confiante. Essa iniciativa é básica e sem esses dados fica quase impossível realizar o próximo passo, a aquisição de um terreno certeiro. De posse desses dados, o Flamengo tem que procurar uma empresa especializada em pesquisa de mercado e regiões com capacidade de geoprocessamento de informações. Essa empresa vai cruzar a informação oriunda dos torcedores, junto com os dados sócio-econômicos das regiões do Rio e mais os dados infra estruturais, tais quais: vias de acesso, transporte público, além das barreiras físicas (rios, montanhas, rodovias) e sociais (como áreas de violência extrema). O resultado desse cruzamento é um mapa com áreas prioritárias que atendem tanto aos torcedores que atualmente vão ao estádio como  também irá atrair aqueles que usualmente não comparecem por razões específicas. É importante que essas empresas sejam empresas de pesquisa e não empresas imobiliárias para evitar conflito de interesse.

Como disse antes, quero acreditar que o Flamengo tem esses dados. Se não tiver, podemos começar a reclamar…

O que vem em seguida já requer maior conhecimento específico de mercado, que pode ser resumidamente dividido em duas partes: uma atuação de busca de área reativa e outra próativa.

A reativa é mais simples. O Flamengo, ou empresa destinada para este fim, recebe oferta de terrenos diretamente de proprietários e/ou corretores imobiliários e cruza-se estas ofertas com os dados das pesquisas acima. Se algum terreno fizer sentido, parte-se para as demais análises e (possivelmente até onde chegamos com o terreno de Manguinhos) chega-se a uma promessa de compra de terreno.

Entrentanto, quando se trata de um requerimento específico, como o do Flamengo, é preciso uma atitude diferente e mais ativa no mercado. Requer que o clube contrate profissionais (acredito que três profissionais sejam suficiente) que trabalhem exclusivamente para o clube e não apenas para encontrar um único terreno, mas para eventualmente produzir um terreno para o clube. No jargão imobiliário, produzir um terreno refere-se a juntar um ou mais terrenos, com promessas de compras, para serem comprados separadamente e assim compor um terreno ideal. Ou ainda, encontrar um terreno que esteja ocupado, encontrar outro local para o ocupante desse terreno que serviria para o estádio e recolocá-lo em um terceiro terreno. A necessidade de se ter profissionais exclusivos do Flamengo deve-se ao fato que corretores, que vivem de comissão, e presumidamente partem do princípio de que “quanto mais caro melhor”. Já no caso de funcionários do Flamengo, o bônus seria pago inversamente ao custo do terreno, isto é, quanto mais barato fosse o terreno maior seria o bônus pago aos profissionais envolvidos. Outra vantagem de um profissional nessa função que fosse funcionário do Flamengo é a garantia de sigilo junto ao proprietário do terreno. É sabido que: Falou Flamengo o preço do terreno dobra. Até onde eu sei, repita-se, posso estar errado, no Flamengo não há niguém que faça isso.

A forma proativa é mais eficiente e rápida, porém mais cara. Um profissional de ponta no mercado tem um custo de aproximadamente R$40mil mensais, mais os gastos intrínsicos ao processo. Isto corresponde a um custo aproximado anual de R$ 2 Milhões para esse departamento.

Encontrado o(s) terreno(s), ou seja, áreas que atendam ao torcedor e sejam capazes de receber um estádio, conforme as primeiras pesquisas mencionadas, vá-se às compras. Para a aquisição, é preciso uma série de investimentos, antes mesmo de se desembolsar algum centavo para os proprietários. É preciso que se faça uma série de investigações tais como: análise de zoneamento, contaminação do sub-solo, quantidade de árvores no terreno, situação legal da propriedade (que deve ser feita analisado a matrícula do imóvel no cartório de imóveis da região), impacto no trânisto, patrimônio histórico no terreno e no entorno, entre outras. São essas análises que o Flamengo deve estar fazendo no terreno de Manguinhos. E, em um terreno grande, é pouco provavél que todas as essas análises sejam feitas em 120 dias. A análise da parte legal do terreno é padão, e o Flamengo, no seu departamento de patrimônio, tem funcionários capazes de avaliar os terreno.

Depois de todas as etapas de análises vencidas, finalmente, paga-se pelo terreno. Paga-se?? Bem, não necessariamente. Por muitos anos o mercado imobiliário brasileiro viveu quase que exclusivamente de uma modalidade de aquisição de terrenos chamada de permuta com torna. A permuta com torna oferece ao proprietário do terreno uma parte do negócio. Trocando em miúdos: o seu terreno vale R$1000, eu te pago R$1500, mas em porcetagem no meu estádio. Porém, se o proprietário ainda quiser dinheiro, basta achar um investidor para comprar o terreno e aceitar a permuta. A lógica é simples: o proprietário aumenta o risco, mas ganha mais. Assim, o clube não tem exposição de caixa. Existem ainda a possibilidade de se criar um fundo imobiliário para o novo estádio, ou seja, vai-se ao mercado oferencendo a investidores pequenos partes do negócio, esses se tornariam acionistas no novo estádio. É preciso apenas costurar a parte política dentro do clube, mas é possível que se faça dessa maneira.

Para a construção existem modelos similares. Um dos grandes clubes de São Paulo teve um modelo de permuta similar. Uma construtora ergueu o estádio e ficou com a arrecadação de eventos extras ao futebol por um período de tempo. Trata-se de uma permuta. Tendo criatividade e um parceiro honesto, com um contrato bem amarrado, dá para fazer. Esse é outro ponto que eu penso que a diretoria pode ter capacidade de fazer porém lembrando que a parte criativa das parcerias requer muito conhecimento específico de negócio imobiliário.  Experiência no mercado imobiliário ajuda muito e o repertório para realização de uma negociação imobiliária não é inerente a qualquer homem de negócio. Como eu afirmei na coluna anterior, não é porque a diretoria é competente no mundo business que ela vai ser, automaticamente, competente em ter sucesso em negócios imobiliários. O cara veio do BNDES vai saber fechar negócio imobiliário, acreditem isso não é verdade. Por exemplo, a parte criativa da futura arena que será erguida na sede da Gávea para o basquete veio da empresa parceira, e os entraves vieram da falta de capacidade da nossa diretoria em antever os problemas!

O leitor que teve a paciência de ler até aqui deve estar pensando: “Que mané! Ninguém compra terreno sem saber o que vai construir. E o leitor estará certo. Ao mesmo tempo que se realizam as investigações documentais, estudos arquitetônicos devem ser feitos. Quando se paga ou se permuta o terreno, deve-se saber exatamente quanto vai custar o estádio e quanto o negócio vai render por ano. Infelizmente, a precisão do número dessa viabilidade depende do projeto arquitetônico, que por sua vez depende do local, que depende do zoneamento. A melhor coisa a se fazer é assinar uma promessa de compra e venda, como Flamengo fez para Manguinhos, para poder fazer essa análise e o desenho do estádio. Antes dessa assinatura, o escritório de arquitetura já deve estar contratado e deve ter em mãos os modelos de negócio, referências, dimensões e metas para serem atingidas. Assina-se o compromisso e o escritório de arquitetura começa os desenhos. Nessa fasae as coisas acontecem ao mesmo tempo.

E aí? O que deve saber o escritório de arquitetura e o com quais limites ele deve trabalhar? Simples: com o maior número de assentos possível para o menor custo de manutenção aceitável. Com a mesma importância, deve-se produzir uma atmosfera esportiva favorável ao time da casa. Na minha pesquisa pessoal, eu visitei estádios em 23 países, da África do Sul à Dinamarca, da Tailândia aos Estados Unidos, e nenhum estádio é mais favorável ao time local do que La Bombonera. A combinação da paixão argentina mais a verticalização do estádio faz com que os 49 mil lugares sejam uma panela de pressão pronta a explodir. Três lados com arquibancadas super verticais e uma parede vertical com camarotes faz do estádio Alberto J. Armando o mais temido estádio do mundo, na minha modesta opinião. Gosto do exemplo de La bombonera porque tem uma realidade parecida com a nossa. Dois outros estádios merecem menções honrosas, o Santiago Bernabéu e o Westfalenstadion, do Real e do Borussia, respectivamente. O segundo tem a capacidade total para 80 mil lugares e, em confrontos internacionais, onde não se permitem torcedores em pé, reduz-se para 65mil lugares. As vantagens esportivas para estádios verticais são claras e sabidas, mas há vantagens também para a formatação do negócio. Estádios verticais requerem menos espaço, portanto, um terreno menor.

Outro fator importante refere-se à cobertura. Devido ao que eu chamo de efeito arena, ou efeito “nutelizador” os estádios no Brasil têm que ter cobertura. Ora, antes não era preciso. Em São Paulo, tanto o Pacaembú quanto o Morumbi não tinham cobertura; a antiga Fonte Nova tinha uma cobetura ridícula e o antigo Beira-Rio também não tinha. Não me entendam mal. Coberturas são boas mas custam um absurdo. Trata-se de estruturas em balanço. Portanto, não podem ter apoio em um dos lados, já que obstruiriam a vista dos espectadores. Se o estádio não for vertical, como o Maracanã não o é, a viabilidade técnica para cobrir todos os assentos é imensa. Neste caso, optou-se por uma cobertura leve, de teflon, caríssima e de manutenção complicada e eficiência discutível – em dias de chuva, vaza muito. Em estádios verticais, a cobertura, se necessária, tem menor exigência técnica já que a área coberta é menor. Veja, por exemplo, a comparação entre a cobertura do Santiago Bernabeu e do Maracanã. Lembrem-se que antes do efeito nutelizador, o Maracanã tinha toda a geral e parte das cadeiras azuis descobertas. Agora todos se sentam e todos estão cobertos.

Outra vantagem é a capacidade de compartimentalização. Estádios verticais são normalmente divididos em anéis. Em jogos de menor importância, basta não liberar o acesso aos anéis superiores. Ainda não encontrei ninguém que fosse capaz de, através de fatos e não de “achismo”, me explicar porque há o aumento exacerbado na manutenção de um estádio maior caso esse seja desenhado para ser compartimentalizado.

Por outro lado, há algumas desvantagens na verticalização. A maior delas é a falta de espaço disponível, abaixo das arquibancadas, para uso em atividades extrafutebol (exemplo: Shopping center, cinemas, etc). Sim, existe espaço, porém é restrito e limitado. Veja a comparação entre o estádio nacional de Brasília e La Bombonera.

Claramente, o estádio de Brasília tem uma projeção maior, requerer mais terreno, mas, por outro lado, tem espaço de sobra para exploração de receitas extras.  Receitas extras são fundamentais para a formatação do negócio. O estádio de Sevilha, o Ramón Sánchez Pizjuán, com seu belíssimo mural de azuleijos, é vertical e na frente do estádio, cobrindo o visualização da rua, há um shopping center que serve de suporte ao estádio. Os espaço são separados por uma alemada só para pedestres. O estádio está localizado em uma área nobre da cidade ao lado da tradicional El Corte Inglés.

Na mesma cidade, que diga-se de passagem está em uma das regiões mais pobres da Espanha, há um exemplo mais “espartano”, o Benito Villamarín do Real Betis, está localizado em uma área pobre da cidade e é muito mais simples do que o estádio do rival Sevilha. Também vertical, o estádio do Betis não tem nada de sofisticado, nem lojas, nem restaurantes, nada, apenas arquibancadas de concretos, super verticais, sem acabamento refinado, um grande exemplo a ser seguido.

Outra desvantagem para estádios verticais é a questão da acessibilidade. Enquanto estádios com inclinação menor na arquibancada podem ser acessados através de rampas, os estádios verticais precisam de escadas e elevadores e, normalmente, múltiplas entradas, com múltiplas escadas, razão pela qual a compartimentalização e a mutiplicidade de acessos permite limitar-se o acesso para as arquibancadas superiores. A questão da acessibilidade é um quesito importante e custa caro. O Santiago Bernabeu tem escadas rolantes até o terceiro anel das arquibancadas e, depois, apenas escadas normais (não sei se tem elevador, mas acredito que tenha) o acesso principal acontece através de 4 torres laterias e depois uma série complexa de escadas e acessos secundários. O Camp Nou tem acesso apenas por escadas normais e alguns elevadores, em locais específicos. Deficientes físicos são alocados entre o primeiro e segundo anéis. (O novo Camp Nou, ou Nou Camp Nou, deverá ser menos vertical e ter mais espaço para outras atividades sob as arquibancadas).

A terceira desvatagem de estádios verticas é a necessidade de barras de ferro entre os diferentes níveis de assentos. As barras de ferro, ou guarda-corpos, são importantes para prevenir quedas já que, em certos estádios, o ângulo da arquibancada pode ser superior a 45˚. Entretanto, esse elemento arquitetônico faz com que o metro quadrado de arquibancada fique em torno de 40% mais caro que a mesma modalidade sem os guarda-corpos. Pode-se ver as barras de proteção na foto abaixo do Santiago Bernabeu.

Enfim, não é possível assegurar que essa é a verdade, mas me parece que o Flamengo não quer ter o seu próprio estádio e vem fazendo de tudo para não ter que evoluir nessa conversa. Qualquer macaco velho do mercado imobiliário já teria produzido um negócio viável para o Flamengo. Ao que parece, a diretoria tem o Maracanã como primeira opção e, por conta disso, já perdemos anos de desenvolvimento sério de negócio. Sim, é um processo difícil, mas estão nos vendendo dificuldade maior do que, de fato, é.  Ainda por cima, temos essa lenda dos 55 mil lugares.

Alguém tem que me explicar qual a diferença de custo de manutenção em um estádio para 50 mil e 80 mil. (Ok, também concordo com a história de ser modular e construirmos aos poucos). Estamos falando de concreto e cadeiras de plástico que não quebram sozinhas. Qual é o custo? Limpeza? Manutenção no concreto? Luz? Segurança? Esses itens são irrisórios; os custos maiores são, sem dúvida, no aumento de imposto, por área construída.

Não repita o que você ouviu nesse massacre chamado arenas esportivas, pense por você mesmo… O que você ouve sobre custo do Maracanã é um projeto mal feito, para um evento específico (copa do mundo), que teria outras fontes de receita para ajudar a custear o estádio – que nunca ocorreram, uma licitação frágil e um operador envolvido com corrupção, até o talo… Sim, o Maracanã é caro. Se vier a ser nosso não será de graça. A manutenção vai custar caro e a pergunta que fica é: Por que você toparia ficar com o Maracanã e seus custos – um estádio para 80mil lugares, e quer construir um estádio para apenas 55 mil? Não consigo entender. Nada que dois jogos por ano, com a lotação esgotada, não resolvam. Dois jogos, com 30 mil lugares a mais por jogo, ou seja, 60 mil ingressos vendidos pagam a diferença na manutenção por ano. Uma análise do design do novo maracanã comprova a dificuldade de se explorar a área sob as arquibancadas. Não há espaço satisfatório para tal. Custa caro e não dá para explorar os espaços.

Como eu disse em colunas passadas, se quiser planejar um estádio, pensando no hoje, planeje um estádio para 7 mil pessoas: essa é a média do Flamengo no carioca (antes do jogo contra o fluminense). Talvez a Ilha seja até grande demais já que não conseguimos lotá-la. Eu penso em um estádio acreditando que, em um futuro próximo, teremos o maior time do Brasil, ganhando tudo e ocupando pelo menos 50mil todos os jogos e eventualmente, em jogos chave, lotando os 80 mil lugares.

Como disse no começo, sou PhD em arquitetura e trabalhei no mercado imobiliário por muitos anos, tenho um MBA em finanças e outro em Marketing Imobiliário. Meu mestrado em arquitetura foi sobre o mercado imobiliário comercial em São Paulo; participei de diversos projetos de grande porte, tanto na área projetos quanto na área de viabilidade financeira e estudo de mercado. Peço desculpa pelas simplificações, mas como flamenguista, não aguento mais ter que pedir estádio emprestado de time falido. Chega de esperar o Maracanã, eu quero o meu estádio ontem.

Agradecimento a Regina Viana Ribas da Costa nessa coluna.

59 Comentários
Carregando comentários...
Criação de sites e aplicativos para celular